นิติกรรมและสัญญา

พินัยกรรม

          พินัยกรรม คือ การแสดงเจตนาของบุคคลใดเพื่อกำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สิน สิทธิ หน้าที่ หรือ กิจการต่าง ๆของผู้ทำพินัยกรรม เพื่อที่จะเกิดผลบังคับตามกฎหมายในเมื่อผู้ทำพินัยกรรมถึงแก่ความตาย
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้กำหนดแบบของพินัยกรรม ไว้ 5 แบบ ได้แก่
          1.พินัยกรรมแบบธรรมดา (ป.พ.พ. มาตรา 1656)
          2.พินัยกรรมเขียนเองทั้งฉบับ (ป.พ.พ. มาตรา 1657)
          3.พินัยกรรมทำเป็นเอกสารฝ่ายเมือง (ป.พ.พ. มาตรา 1658)
          4.พินัยกรรมทำเป็นเอกสารลับ (ป.พ.พ. มาตรา 1660)
          5.พินัยกรรมทำด้วยวาจา (ป.พ.พ. มาตรา 1663)
          ตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้น เมื่อพิจารณาพินัยกรรมทั้ง 5 แบบแล้วจะเห็นได้ว่า พินัยกรรมที่มีปลอดภัยสูงสุดในด้านการถูกโต้แย้งความไม่สมบูรณ์ของพินัยกรรม ได้แก่ พินัยกรรมทำเป็นเอกสารฝ่ายเมือง และพินัยกรรมทำเป็นเอกสารลับ แต่การทำพินัยกรรมแบบนี้แม้จะปลอดภัยและป้องกันการโต้แย้งได้ดีที่สุดก็ตาม แต่ทางปฎิบัติแล้วการทำพินัยกรรมทั้งสองแบบนี้มักไม่ได้รับความนิยมกันนัก เนื่องจากผู้ทำพินัยกรรมต้องเดินทางมาจัดทำต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนด
          แต่ในทางปฎิบัติแล้วพินัยกรรมแบบที่ได้ความนิยมจัดทำมากที่สุด คือ พินัยกรรมแบบธรรมดา ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1656 ซึ่งบัญญัติว่า “พินัยกรรมนั้น จะทำตามแบบดังนี้ก็ได้ กล่าวคือต้องทำเป็นหนังสือลงวัน เดือน ปี ในขณะที่ทำขึ้น และผู้ทำพินัยกรรมต้องลงลายมือชื่อไว้ต่อหน้าพยานอย่างน้อยสองคนพร้อมกัน ซึ่งพยานสองคนนั้นต้องลงลายมือชื่อรับรองลายมือชื่อของผู้ทำพินัยกรรมไว้ในขณะนั้น
การขูดลบ ตก เติม หรือการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอย่างอื่นซึ่งพินัยกรรมนั้นย่อมไม่สมบูรณ์ เว้นแต่จะได้ปฏิบัติตามแบบอย่างเดียวกับการทำพินัยกรรมตามมาตรานี้”
          อย่างไรก็ตามพินัยกรรมแบบธรรมดา มักมีปัญหาฟ้องร้องคดีระหว่างทายาทอยู่มาก ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากผู้ที่ไม่รับมรดกตามพินัยกรรมไม่พอใจและต้องการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อโต้แย้งการทำพินัยกรรมดังกล่าว เช่น โต้แย้งว่าลายมือชื่อที่ลงในพินัยกรรมมิใช่ลายมือชื่อของผู้ทำพินัยกรรม , โต้แย้งว่าการแสดงเจตนาทำพินัยกรรมของผู้ทำพินัยกรรมนั้นไม่สมบูรณ์ เป็นต้น
          หลักเกณฑ์การทำพินัยกรรมที่สำคัญๆ ศาลฎีกาได้วางหลักเกณฑ์ไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกา ดังต่อไปนี้

          1.ผู้ที่จะทำพินัยกรรมเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์สินได้นั้น ทรัพย์สินดังกล่าวจะต้องเป็นของตนเองเท่านั้น
          2.การแสดงเจตนาทำพินัยกรรม จะต้องทำในขณะที่ผู้ทำพินัยกรรมมีสติสัมปชัญญะบริบูรณ์
          3.ถ้าข้อกำหนดพินัยกรรมบางข้อไม่สามารถทำได้ ข้อกำหนดพินัยกรรมข้อนั้นเป็นอันสิ้นผลไป
          4.การระบุสถานที่ทำพินัยกรรมผิดจากความเป็นจริงไม่ทำให้พินัยกรรมต้องเสียไปแต่อย่างใด

สัญญาโอนหุ้น

          การโอนหุ้นนั้น มิใช่เจ้าของหุ้นจะทำการโอนได้ตามใจโดยไม่ต้องมีแบบหรือวิธีการ กล่าวคือการโอนหุ้นนั้นจะต้องทำตามวิธีการและหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1129 “อันว่าหุ้นนั้นย่อมโอนกันได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมของบริษัท เว้นแต่เมื่อเป็นหุ้นชนิดระบุชื่อลงในใบหุ้น ซึ่งมีข้อบังคับของบริษัทกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
          การโอนหุ้นชนิดระบุชื่อลงในใบหุ้นนั้น ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อของผู้โอนกับผู้รับโอน มีพยานคนหนึ่งเป็นอย่างน้อยลงชื่อรับรองลายมือนั้น ๆ ด้วยแล้ว ท่านว่าเป็นโมฆะ อนึ่ง ตราสารอันนั้นต้องแถลงเลขหมายของหุ้นซึ่งโอนกันนั้นด้วย
          การโอนเช่นนี้จะนำมาใช้แก่บริษัทหรือบุคคลภายนอกไม่ได้ จนกว่าจะได้จดแจ้งการโอนทั้งชื่อและสำนักของผู้รับโอนนั้นลงในทะเบียนผู้ถือหุ้น”

        เมื่อพิจารณาบทบัญญัติแห่งตัวบทกฎหมายดังกล่าวพิจารณาประกอบคำพิพากษาของศาลฎีกาแล้วจะเห็นได้ว่า หลักเกณฑ์การโอนหุ้นมีหลักสำคัญๆดังนี้
        1.ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1304/2515 วางหลักว่า ผู้โอนเป็นผู้ถือหุ้นชนิดระบุชื่อลงในใบหุ้นได้มีหนังสือถึงบริษัทว่ามีความประสงค์จะโอนหุ้นให้แก่ผู้รับโอนขอให้จัดการโอนให้ และผู้รับโอนก็มีหนังสือถึงบริษัทว่ามีความประสงค์จะรับโอนหุ้นดังกล่าวจากผู้โอน ขอให้จัดการโอนให้ด้วยหนังสือ 2 ฉบับนี้เป็นเรื่องที่ผู้โอนกับผู้รับโอนมีไปถึงบริษัทให้จัดการโอนหุ้นให้เท่านั้น หาใช่เป็นหนังสือโอนหุ้นที่ผู้โอนกับผู้รับโอนลงลายมือชื่อไว้ต่อกัน แม้ผู้รับโอนจะสมัครใจซื้อขายหุ้นกัน แต่เมื่อมิได้ทำตามแบบซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 1129 วรรคสอง บังคับไว้ การโอนหุ้นก็ตกเป็นโมฆะ
          2.ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3829/2564 วางหลักว่า ป.พ.พ. มาตรา 1129 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า อันว่าหุ้นนั้นย่อมโอนกันได้โดยมิต้องได้รับความยินยอมของบริษัท เว้นแต่เมื่อเป็นหุ้นชนิดระบุชื่อลงในใบหุ้นซึ่งมีข้อบังคับของบริษัทกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และข้อบังคับจำเลยที่ 1 ข้อ 2 ระบุว่า หุ้นของบริษัทเป็นหุ้นสามัญชนิดระบุชื่อ ส่วนข้อ 3 ระบุด้วยว่า การโอนหุ้นนั้น ผู้จะโอนจะต้องบอกกล่าวให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมก่อน และหลังจากนั้นแล้ว 30 วัน หากไม่มีผู้ใดประสงค์จะรับโอน จึงจะโอนให้แก่บุคคลภายนอกได้ และจะต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการด้วย แม้จำเลยที่ 1 ไม่มีการจัดทำใบหุ้นให้ผู้ถือหุ้นแต่ละราย แต่เมื่อหุ้นบริษัทจำเลยที่ 1 มีการออกเลขหมายใบหุ้นแล้ว กรณีจึงต้องบังคับตามมาตรา 1129 วรรคหนึ่ง ด้วย การที่ จ. โอนหุ้นตามฟ้องให้จำเลยที่ 3 บุตรของ จ. ซึ่งไม่ใช่ผู้ถือหุ้นเดิมแต่เป็นบุคคลภายนอก โดยมิได้บอกกล่าวให้แก่โจทก์และผู้ถือหุ้นเดิมคนอื่น ๆ ทราบเพื่อให้โจทก์และผู้ถือหุ้นเดิมมีโอกาสรับโอนหุ้นจาก จ. ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อนจึงไม่เป็นไปตามข้อบังคับและเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นจำเลยที่ 1 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนหุ้นที่ฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1129
          3.คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 14225/2558 วางหลักว่า จำเลยที่ 1 และ ป. ทำหนังสือสัญญาโอนหุ้นให้แก่โจทก์ร่วมทั้งสามในวันที่ 1 ตุลาคม 2547 เมื่อหุ้นดังกล่าวเป็นของจำเลยที่ 1 และ ป. โดยจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำแทนบริษัทก็ทราบเรื่องดังกล่าวดีตั้งแต่วันนั้น ถือว่าบริษัททราบเรื่องการโอนหุ้นดังกล่าวแล้ว โจทก์ร่วมทั้งสามใช้ยันกับบริษัทได้ว่าเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทแล้ว แม้จะไม่ได้มีการจดแจ้งชื่อโจทก์ร่วมทั้งสามในสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้นของบริษัทก็ตาม และเป็นหน้าที่ของกรรมการบริษัทดังกล่าวที่จะต้องไปจดแจ้งชื่อโจทก์ร่วมทั้งสามในสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้น เมื่อบริษัทมีการเรียกประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นย่อมมีผลให้โจทก์ร่วมทั้งสามไม่ได้รับแจ้งให้เข้าร่วมประชุมด้วย และที่ประชุมก็มีมติให้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการแบ่งประเภทของหุ้น และกำหนดคุณสมบัติผู้ที่จะเข้ามาเป็นผู้บริหารเปลี่ยนแปลงไปจากเดิม จึงทำให้โจทก์ร่วมทั้งสามเสียหายเนื่องจากไม่สามารถคัดค้านเกี่ยวกับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับของบริษัทดังกล่าวได้ โจทก์ร่วมทั้งสามย่อมเป็นผู้เสียหายโดยตรงในกรณีนี้ที่จะแจ้งความร้องทุกข์ดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นกรรมการบริษัทดังกล่าวได้

สัญญากู้ยืม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 653 บัญญัติว่า “การกู้ยืมเงินกว่าสองพันบาทขึ้นไปนั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานแห่งการกู้ยืมกันเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่” การกู้ยืมเงินมีหลักเกณฑ์ตามกฎหมายและตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาดังนี้

1.สัญญากู้ยืมเงินเป็นสัญญายืมใช้สิ้นเปลืองชนิดหนึ่ง และสัญญากู้ยืมเงินย่อมบริบูรณ์เมื่อส่งมอบเงินที่กู้
ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 4684/2536 เนื่องจากการกู้ยืมเงินเป็นการยืมใช้สิ้นเปลืองอย่างหนึ่ง จึงต้องยึดถือหลักตามมาตรา 650 วรรคสองว่า สัญญากู้ยืมเงินย่อมบริบูรณ์เมื่อส่งมอบเงินที่กู้ยืม การส่งมอบเงินที่กู้ยืมอาจส่งมอบภายหลังก็ได้

2.การกู้ยืมเงินเกินกว่าสองพันบาทต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ยืมไว้ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ (มาตรา 653 วรรคหนึ่ง) และในการกู้ยืมเงินมีหลักฐานเป็นหนังสือ จะนำสืบการใช้เงินได้ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ให้ยืม หรือหลักฐานแห่งการกู้ยืมได้เวนคืนแล้วหรือได้แทงเพิกถอนลงในเอกสารนั้นแล้ว (มาตรา 653 วรรคสอง)
3.การส่งมอบเงินกู้อาจจะมีการส่งมอบเงินกันโดยตรง หรือสืบเนื่องจากมูลหนี้อย่างอื่นแล้วแปลงหนี้ใหม่เป็นหนี้เงินกู้ก็ได้

          ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 10227/2551 โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันให้นำหนี้พร้อมดอกเบี้ยที่จำเลยที่ 1 ค้างชำระโจทก์ ซึ่งเป็นมูลหนี้ที่ชอบด้วยกฎหมายมาเป็นต้นเงินทำสัญญากันใหม่ ย่อมถือว่าโจทก์ได้ส่งมอบเงินที่กู้ยืมตามสัญญาให้จำเลยที่ 1 โดยชอบแล้ว สัญญากู้ยืมเงินจึงสมบูรณ์ชอบด้วยกฎหมาย
          4.สัญญากู้ยืมเงินที่ไม่มีกำหนดเวลาชำระไว้ เป็นหนี้ที่ถึงกำหนดโดยพลัน ผู้ให้กู้เรียกให้ผู้กู้ชำระได้ทันทีตามมาตรา 203 วรรคหนึ่ง และถือว่าเป็นกรณีผู้ให้กู้อาจบังคับสิทธิเรียกร้องนับแต่วันที่สัญญากู้ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันถัดจากวันทำสัญญากู้ โดยมีอายุความ 10 ปีตามมาตรา 193/30
          5. หลักฐานการกู้ยืมเงินต้องมีสาระสำคัญให้เห็นว่า มีการกู้ยืมเงินกันก็เพียงพอโดยไม่จำต้องระบุชัดว่าเป็นหนี้เงินกู้ เพียงมีข้อความว่ามีหนี้สินต้องชำระให้แก่กันก็เพียงพอ โดยมีข้อความว่ามีการรับเงินและจะมีการใช้คืน หรือมีข้อความแสดงให้เห็นว่าผู้กู้มีหนี้อันจะพึงต้องชำระแก่ผู้ให้กู้
          ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 6183/2556 คดีนี้โจทก์ฟ้องให้บังคับจำเลยรับผิดในมูลสัญญากู้ยืมเงินจึงตกอยู่ภายใต้บังคับตาม ป.พ.พ.มาตรา 653 วรรคหนึ่ง ที่ต้องมีหลักฐานแห่งการกู้ยืมเงินเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญมาแสดง อย่างไรก็ดีเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งการกู้ยืมไม่จำเป็นต้องระบุชัดแจ้งว่าจำเลยเป็นหนี้เงินกู้ยืมโจทก์ เพียงมีข้อความแสดงให้เห็นว่าจำเลยมีหนี้สินอันจะพึงต้องชำระให้แก่โจทก์ และโจทก์สามารถนำสืบพยานบุคคลเพื่ออธิบายว่า หนี้ที่ระบุไว้ในเอกสารนั้นเป็นหนี้อันเกิดจากนิติสัมพันธ์ในเรื่องกู้ยืมได้
          6.ห้ามมิให้คิดดอกเบี้ยในดอกเบี้ยที่ค้างชำระ กล่าวคือห้ามคิดดอกเบี้ยทบดอกเบี้ย แต่ถ้าเป็นดอกเบี้ยที่ค้างชำระไม่น้อยกว่าปีหนึ่ง คู่สัญญากู้ยืมจะตกลงกันให้เอาดอกเบี้ยนั้นทบเข้ากับต้นเงินแล้วให้คิดดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่ทบเข้ากันนั้นก็ได้ แต่การตกลงเช่นนั้นต้องทำเป็นหนังสือ
          7.การกู้ยืมเงินนั้น ผู้กู้หรือผู้ให้กู้อาจยอมรับเอาสิ่งของหรือทรัพย์สินอย่างอื่นแทนเงินนั้นได้ โดยให้คิดเป็นจำนวนเท่ากับราคาท้องตลาดแห่งสิ่งของหรือทรัพย์สินนั้นในเวลาและ ณ สถานที่ส่งมอบ

สัญญาซื้อขาย (ซื้อขายคอนโดมีเนียม)

          อสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 139 ได้อธิบายความหมายของคำว่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ว่า “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย” ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากตัวบทกฎหมายดังกล่าวจึงพิจารณาได้ว่า อสังหาริมทรัพย์ ก็คือ ที่ดิน บ้าน และรวมถึงคอนโดมิเนียมด้วย
          คอนโดมิเนียมถือเป็นอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งที่มีการซื้อขายกันเป็นจำนวนมาก ซึ่งการซื้อขายจึงต้องอยู่ภายใต้กฎหมายที่ได้วางหลักเกณฑ์ไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรกว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย” ดังนั้นหากซื้อขายคอนโดมิเนียมกันโดยมิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน การซื้อขายนั้นย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลบังคับได้ตามกฎหมาย
          ดังนั้น สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องมีรายละเอียดและข้อความที่สมบูรณ์ครบถ้วน กล่าวคือ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมนั้นต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับการซื้อขายต่างๆครบถ้วน เช่น รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ซื้อขาย คู่สัญญา ความรับผิดของคู่สัญญาหากว่าเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับการซื้อขายขึ้นในภายหลัง เป็นต้น
          สาระสำคัญของการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์(คอนโดมีเนียม)จึงมีดังนี้
          1.ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ จึงจะถือว่าการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นตามกฎหมาย
          2.การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นที่จะต้องทำก่อนสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับ แต่คู่สัญญาสามารถตกลงทำร่วมกันได้เพื่อให้เกิดความมั่นใจมากขึ้นในการทำสัญญาซื้อขายต่อไป
          3.ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมีเนียม จะประกอบด้วยค่าใช้จ่ายต่างๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนโดยคิดจากราคาประเมินหรือราคาขายอัตราร้อยละ 2 (ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้จากนโยบายของรัฐ) ค่าธรรมเนียมในการจดจำนองอัตราร้อยละ 1 ของยอดจดจำนองทั้งหมด ค่าอากรแสตมป์อัตราร้อยละ 0.5ของราคาประเมินหรือราคาขาย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกหัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ในกรณีที่ผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านต่ำกว่า 5 ปี ถ้ามากกว่า 5 ปีจะมีการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะตามลำดับขั้นบันได

สัญญาเช่าทรัพย์สิน

          “เช่าทรัพย์” ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ซึ่งบัญญัติว่า “อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลหนึ่ง เรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น” ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากตัวบทกฎหมายดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญดังนี้
          1.เป็นสัญญาที่มีบุคคลสองฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นบุคคลที่ตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน กับอีกฝ่ายหนึ่งคือผู้เช่า ซึ่งเป็นบุคคลซึ่งได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน
          2.ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนั้นโดยหลักการนี้ผู้ให้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า
          3.ผู้เช่าตกลงให้ค่าเช่าจากการได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า
          4.การเช่าจะต้องมีกำหนดระยะเวลาเช่าเสมอ แต่การเช่าอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดระเวลาเกินกว่า 30 ปีมิได้ แต่อย่างไรก็ตามหากเข้าข้อยกเว้นของกฎหมาย สัญญาเช่าก็กำหนดเวลาก็อาจมีได้

          หลักเกณฑ์ของสัญญาเช่าทรัพย์สินที่สำคัญๆที่ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาไว้มีดังนี้
          1.การเช่าทรัพย์สินนั้นไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า
          2.ให้สิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้ใช้ที่ดินจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สิน
          3.สัญญาเช่ามีกำหนดเวลานั้น ย่อมสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า 4.สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันบุคคลภายนอกผู้รับโอนด้วย
          5.สิทธิของผู้เช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาท
          6.ผู้เช่าต้องผูกพันตามสัญญาเช่า แม้ผู้ให้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าก็ตาม

สัญญาจ้างแรงงาน

          ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 575 บัญญัติว่า “อันว่าสัญญาจ้างแรงงานนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ลูกจ้าง ตกลงทำงานให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่านายจ้าง และนายจ้างตกลงจะจ่ายสินจ้างให้ตลอดระยะเวลาที่ทำงานให้”
          ในขณะที่ พรบ.คุ้มครองแรงงาน พ.ศ.2541 มาตรา 5 บัญญัติว่า “สัญญาจ้างแรงงาน หมายความว่า สัญญาไม่ว่าจะเป็นหนังสือ หรือด้วยวาจาระบุชัดเจน หรือเป็นที่เข้าใจโดยปริยายซึ่งบุคคลหนึ่งเรียกว่าลูกจ้างตกลงจะทำงานให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่านายจ้าง และนายจ้างตกลงจะให้ค่าจ้างตลอดระยะเวลาที่ทำงานให้”
          เมื่อพิจารณาบทบัญญัติของกฎหมายข้างต้นแล้ว สัญญาจ้างแรงงานจึงมีสาระสำคัญดังนี้
          1.สัญญาจ้างแรงงานเป็นเอกเทศสัญญาอย่างหนึ่ง และเป็นข้อตกลงระหว่างฝ่ายนายจ้าง กับฝ่ายลูกจ้าง กล่าวคือ เป็นนิติกรรมสองฝ่ายระหว่างฝ่ายนายจ้าง และฝ่ายลูกจ้างที่มีการบัญญัติไว้ในเอกเทศสัญญาในลักษณะจ้างแรงงาน จ้างทำของ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
          2. สัญญาจ้างแรงงานเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ก่อให้เกิดหนี้แก่คู่กรณีทั้งสองฝ่าย โดยฝ่ายลูกจ้างมีหนี้ที่ต้องทำงานให้แก่นายจ้าง และนายจ้างมีหน้าที่ต้องจ่ายสินจ้างให้แก้ลูกจ้างตลอดเวลาที่ทำงาน ซึ่งผลตามกฎหมายหากคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายย่อมมีสิทธิที่จะไม่ชำระหนี้เช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามการจ้างแรงงานส่วนใหญ่จะใช้กฎหมายเกี่ยวกับแรงงานที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ
          3. สัญญาจ้างแรงงานไม่มีแบบหรือหลักฐานเป็นหนังสือ คือ กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำตามแบบหรือทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเพียงแต่เจตาของทั้งสองฝ่ายตรงกัน ก็ถือว่าสัญญาจ้างแรงงานเกิดขึ้นแล้ว ดังนั้นสัญญาจ้างแรงงานอาจเกิดขึ้นโดย หลักฐานเป็นหนังสือ ตกลงกันด้วยวาจา หรือเกิดขึ้นโดยปริยายก็ได้
          4. สัญญาจ้างแรงงานมีสาระสำคัญอยู่ที่ตัวของคู่สัญญา คือ คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจะโอนสิทธิ และหน้าที่ตามสัญญาจ้างแรงงานให้ผู้อื่นไม่ได้ นอกจากอีกฝ่ายหนึ่งจะยินยอม ในกรณีที่ลูกจ้างตายลง สัญญาจ้างแรงงานย่อมระงับ ทายาทจะสวมสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาไม่ได้ แต่สำหรับกรณีนายจ้างนั้น หากสัญญาจ้างแรงงานมีสาระสำคัญอยู่ที่ตัวบุคคล ผู้เป็นนายจ้าง สัญญาจ้างก็จะถูกระงับไปเช่นกัน